物权法在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后出台，属于高位法，因此对于土地使用权应主要参照物权法的规定，其中只规定届满自动续期，并未明确是否需缴纳土地出让金，“在没有明确的法律规定情况下，居民的住宅土地使用权应该免费续期。”
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事件 土地使用权到期
今年3月，温州市民王先生买了一套二手房，过户时发现房子的土地使用证只有20年，且已经在3月4日过期了。当地政府工作人员称，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，延长到70年初步估算续期费大约30万元，而这套房子总价才65.8万元。温州土地续期引发舆论关注的本质在于它触及了如今越来越紧迫的“土地期满如何续期”问题。这个问题自2007年物权法出台一直悬而未决。
·资讯分析：
专家观点：不续费仍可继续居住
2007年3月通过的物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但同年8月修订通过的城市土地管理法又规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
对此，上海金融与法律研究院研究员聂日明认为，虽然城市土地管理法修订时间更新，但考虑物权法是产权保护的特别法，在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威。因此，温州市民房产土地使用权到期以后，不再拥有出让性质的土地使用权，但法律规定可以土地使用权“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地，近似于划拨性质的土地使用权。当然，这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师则认为，物权法在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后出台，属于高位法，因此对于土地使用权应主要参照物权法的规定，其中只规定届满自动续期，并未明确是否需缴纳土地出让金，“在没有明确的法律规定情况下，居民的住宅土地使用权应该免费续期。”
呼唤国家层面细则尽快出台
在国家层面无细则的情况下，温州的做法很难说有示范意义。实际上，如果按照温州现在的做法，续费额度相当于房价的三分之一。在高房价的背景下，这会给购房者带来沉重负担。在无章可循的情况下，一些专家建议采取补交50年土地出让金的方式，恢复跟其他地方一样的70年，等待实施细则出台；对于更多未来70年土地使用权到期后自动续期的问题，部分法学专家表示，即使是有偿续期，也要比土地出让标准低很多才合理。
虽然目前国内大多数住宅离70年土地产权大限还有一段时间，但产权问题不仅影响房价，影响房地产税制改革，更重要的是关系百姓切身利益，关系社会稳定，因此国家层面应尽快制定出细则。
来源：互联网整合
