天穗律师网法律顾问表示：“房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应承担相应的违约责任，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全；如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。”
二手房产买卖纠纷怎么处理？
一、案例回放：
2009年12月23日，业主文先生与买方邹小姐签订《深圳市二手房买卖合同》，将自有深圳市龙岗区***花园某房产以65万元的价格购卖予邹小姐。合同约定，邹小姐在签约当日付足定金一万元，具体由买方将首期款（不含定金）七万元于2009年12月29日之前付至指定的监管银行和监管账户，余款按揭支付，卖方须于签署合同之日起五日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，双方于银行出具按揭承诺或赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》，买方逾期文务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；卖方逾期文务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返回买房已支付的定金，同时对其他事项进行了详细的约定
合同签订后，邹小姐如约履行了定金支付义务，2010年2月3日买卖双方指定的代理人及中国工商银行三方成功办理了12万元的《二手楼交易资金监管协议》，随后邹小姐也拿到了该银行52万元贷款的《二手楼按揭贷款确认书》。在邹小姐履行了合同义务后，文先生却要求提高房价，否则拒绝交付房屋，且未按约办理赎楼手续并注销涉案物业的抵押登记，邹小姐遂委托湖南公言（深圳）律师事务所李胜春主任律师处理此案。李律师接受此案后，指导邹小姐及时收集相关证据材料，待证据材料收集齐后，并发律师函给文先生。但文先生拒绝接收律师函，并未按合同约定继续履行合同；之后李律师将律师函内容刊登在在民法院报上进行公告送达。并在公告约定的时间届满后，李律师依法代理邹小姐向法院提起诉讼，并依法对涉案房产进行了财产保全。
二、被告辩称：
庭审中，被告辩称，第一，被告违约的原因是多方面的，原告也有责任。第二，原告要求定金及违约金，二者只能选择其一。第三，违约金按照合同第六条约定计算，且原告要求的违约金过高。
三、法院判决
深圳市龙岗区人民法院经审理认为：原、被告双方签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方应当遵照履行。根据查明的事实，原告已经按合同约定履行了自己的合同义务，并且向被告催告，要求其履行合同文务，但被告在合理期限内直到本案开庭时一直未按约定办理涉案物业赎楼手续并注销抵押登记，导致涉案物业无法办理过户手续，最终导致原告未能实现《二手房买卖合同》之合同目的。因此，被告的行为构成违约，原告有权按照上述合同约定要求解除合同并要求被告承担违约责任，被告应支付双方约定买卖房价65万元的20%，即13万元。关于原告已经支付给被告的定金1万元，因买卖合同解除，原告有权要求被告返回该定金。判决如下：
1、解除原告邹小姐与被告文先生双方签订的《二手房买卖合同》。
2、被告文先生于本判决生效之日起三日内返还原告邹小姐支付的定金1万元。
3、被告文先生于本判决生效之日起三日内支付原告邹小姐违约金13万元，如未在本判决指定的期间履行给付金钱文务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
4、本案受理费、保全费用由被告文先生负担。
四、律师点评：
1、本案系二手房买卖合同纠纷，是双方买卖房屋意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，应视为有效合同。
2、在买卖过程中，一旦卖方有毁约迹象，买方应及时委托律师积极有效地收集相关证据材料，并依法及时提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防被告转移财产导致胜诉后执行不能。
3、本案的委托人邹小姐积极采纳了李胜春律师以上建议，及时采取了一系列积极有效的措施，确保本案的最终胜诉；
4、违约金条款在签订合同时，应受到买卖双方的高度重视，任一方不能指望违约后再来规避该条款，即使违约金数额较大。如本案，违约金条款合法有效，买方可以选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金也可以选择双倍返回买方支付的定金，法院即支持了原告主张要求退还定金并要求被告承担20%违约金的诉讼请求，而没有依被告要求调整违约金数额。
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