天穗律师网法律顾问表示：“商品房宣传材料一般不具有法律效力，但《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定了宣传资料视为合同内容组成部分的两大要件。”
商品房买卖合同纠纷，怎么办？
一、案情回放
2005年3月，张某与A房地产开发公司签订商品房预售合同，张某依约付清总房价款，但交房时发现被告存在规划大桥未通车、人工湖未建造、原规划绿地修建垃圾房等与售房时宣传图页不符的行为，故请求A公司赔偿因星港大桥、人工湖等问题造成的房屋销售差价13000元。A公司则认为宣传楼书中表明的人工湖和规划中的大桥仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，A公司不受其约束，楼书上明确该资料及售楼处的模型仅供参考。法院经审理认为楼书中所载的新大桥不属于小区规划范围内的配套设施，被告在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，被告对此不存在违约问题。因此，对原告要求被告赔偿房屋销售差价13000元的诉讼请求，法院依法予以驳回。
二、案件评析
关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本案，开发商制作的宣传画册等宣传广告资料成为要约的条件必须是广告所作说明及允诺具体确定，有明确具体的交房标准、确定的小区规划目标、配套设施。本案中新大桥不属于小区规划范围内的配套设施；关于人工湖，虽然被告销售房屋的楼书中载有社区水系等字样，但对该水系的面积、形状以及位置等未作具体明确的说明，绿地的规划亦未作具体明确说明，由此可见开发商的广告宣传资料仅是一种要约邀请，并不符合要约的特征，不能作为要约对待。综合分析以上情况，法院最终认定开发商在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，开发商对此亦不存在违约问题。
三、法官释法
如今，商品房销售大多实行预售制度，广大百姓购买商品房时仅凭开发商提供的宣传资料、售楼模型等进行选择，并不能接触实体房屋，在购买时应谨慎判断，有必要仔细查阅相关资料中宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，如涉及交房标准、交房日期、小区配套设施等问题应在合同条款内进行具体明确约定，以免日后发生“美丽陷阱”纠纷；同时相关行政部门应对开发商广告宣传应加强监管，一旦发现不实、虚假的广告宣传予以严厉打击，切实维护广大业主的利益。
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