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遇到房产纠纷该如何解决?

2016-05-25

  天穗律师网法律顾问表示,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

  遇到房产纠纷该如何解决?


  一、案情回放


  2010年9月20日,朱某与A公司签订《苏州工业园区商品房(全装修房)销售合同》。合同签订后,朱某按约支付购房款,朱某于交房前进入所购房屋,发现门面划痕、地砖裂缝、地板色差、墙纸胶痕、吊顶毛糙等影响居住的问题,遂要求A公司整改,但至今仍未整改完毕,故诉讼要求A公司按照双方签订的苏州工业园区商品房(全装修房)销售合同的约定,交付符合使用条件的房屋;支付逾期交房的利息及违约金;并赔偿原告的租金损失、交通费用。A公司认为不存在逾期交房的情况,涉案房屋是符合法律规定及合同约定的交付条件的,房屋随时可以办理交付手续,至今未办理交付手续的原因是原告拒绝收房,房屋的一般质量瑕疵不能作为不办理交房手续的条件,未交房的责任在于原告,被告不应承担逾期交房及损失的法律责任。法院经审理认为开发商交付的房屋存在质量瑕疵,开发商未及时对房屋进行有效维修,导致房屋长期无法使用处于空置状态,应对上述期间内原告因房屋空置产生的损失承担责任,赔偿相应的租金损失。


  二、案件评析


  原被告双方签订的《苏州工业园区商品房(全装修房)销售合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋《交付使用通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收合格证》等两书一证,符合法定及合同约定的交付条件。A公司并按合同载明的地址向上诉人送达了交付通知书,可从快递公司的证明,及其他业主在合同约定的交房日期前已完成了同一小区的房屋交接手续的事实,得到印证。朱某主张A公司逾期交房,依据不足,其主张逾期交房损失及违约金的请求,法院不予支持。而因A公司交付的房屋确实存在一定的质量问题,依据合同约定,A公司负有相应的保修义务,应及时维修涉案房屋,并及时通知业主进行验收,以减少损失,如未及时对房屋进行有效维修,导致房屋长期无法使用处于空置状态,理应承担因房屋空置无法使用产生的损失承担赔偿责任,赔偿相应的空置期租金损失。


  三、法官释法


  房屋质量是商品房买卖的最基本要求。商品房关系民生,价格不菲,老百姓往往倾其所有购置一套住房,难免对房屋的质量追求尽善尽美。全装修房的装修标注因涉及用料、材质、工艺的差异及业主感官差异,所谓质量问题更是林林总总,不胜枚举。为有效解决纠纷、避免诉累,我们首先倡导双方在合同中明确约定相应的装修标准;其次,倡导开发商应该严格按照约定施工,保证装修品质,倡导业主针对不同的装修质量问题,维权时亦应区别对待,对商品房的主体结构质量问题或严重影响正常居住的质量问题,买房者有权要求解除合同,并要求开发商应承担违约责任。就商品房出现非主体结构的一般质量瑕疵问题,开发商负有保修义务,应当及时进行维修,否则亦应就扩大的损失承担赔偿责任。


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