天穗律师网法律顾问表示：“商品房认购纠纷，根据现有法律规定，因归责于一方当事人的原因，违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务，违约方应承担缔约过失责任。购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。”
以“凶宅”为由可否解除房屋买卖合同？
一、案情回放
原告陈某为给其儿子准备新房，2011年8月21日，在居间方的沟通下，原告与被告陆某达成购买被告所有房屋的协议，并向被告交付定金30000元。后经了解，原告得知被告之妻在诉争房屋内自杀身亡，被告却未将此信息告知，原告以此认为被告构成欺诈，要求撤销定金合同并退还定金，但遭被告拒绝。后诉至法院，请求解除合同，返还定金30000元。法院认为，被告签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡事件，不构成欺诈，但根据民事活动应当遵循的诚实信用、公序良俗原则，考虑到陈某购房目的系作为儿子婚房，诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，从民间习俗和普遍认可程度而言，构成相应冲突，应当允许购买方解除合同。原告亦应对合同解除后果承担一定的过错责任，法院最终判令解除合同，酌定返还原告定金20000元。
二、案件评析
合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除，是指当合同中约定的解除合同的条件成就时或者经当事人事后协商一致，使合同关系归于消灭的行为。而根据《合同法》第九十四条的规定，当事人单方行使合同法定解除权的情形有下列五种：（1）因不可抗力不能实现合同目的的。（2）因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。（3）因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。（4）因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。（5）法律规定的其他解除情形。就本案，陈某与陆某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应全面履行自己的义务。房屋出卖方的义务应为出售房屋权利担保义务及房屋质量担保义务，在购买方对交易房屋其他信息未作特别关注情况下，陈某以陆某签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡事件，构成欺诈为由，主张解除合同，没有相应的事实依据。在买卖双方不能协商达成解除合意的情况下，要想解除合同则必须具备相应的法定事由。由于本案中陈某购房目的系作为儿子婚房，这与诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，在公序良俗角度构成冲突，从诚实信用原则出发，应当允许购买方解除合同。
合同解除权的行使效果并不影响合同定金罚则的适用。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，陈某作为购买方在房屋交易时自身未对房屋相关信息尽到合理注意义务，应对合同解除后果承担一定的过错责任。
三、法官释法
买卖双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立有效。二手房交易双方均应遵循诚实信用原则，全面履行各自义务。出卖方不仅承担房屋权利担保义务及房屋质量担保义务，也应披露房屋权属之外的其他附属信息，如使用瑕疵、发生的非正常事件等可能影响房屋价值的信息；而对购买方而言，交易时亦应表达其购房目的及其他特别关注的信息，以避免草率成交引起不必要的纠纷。
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