天穗律师网法律顾问表示：“房屋所有权人依法享有对房屋的处分权，在普通的“一房二卖”的现象中，根据物权法确定的不动产物权变动以登记为准的原则，房屋所有权人在已与购房者订立买卖合同，但并未完成过户的情况下，再将房屋出卖给第三人并完成过户手续，其转卖行为及物权变动仍然有效，在先的购房者仅能依据合同对出卖人主张违约责任。”
“一房二卖”中两个合同的效力如何定位？
一、基本案情
唐某（男）与刘某（女）是夫妻，二人不在同一个区上班。婚后，夫妻二人共同购买了一套三居室的房屋，并且在房管局办理了房屋登记。由于房屋不在夫妻俩工作的区，夫妻俩都有将此房屋出售之意。刘某私自与同事张某达成协议，以30万元将该房卖给张某，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记手续。在另一个县上班的唐某因不知此房已出售于张某，又私自与其朋友廖某达成协议，将房屋卖与廖某，价额32万元，并且快速办理房屋过户登记手续。后来，因张某要求刘某交付房屋，与唐某、刘某发生纠纷，诉至法院。
二、律师分析
一般在一房多卖案件中，会出现两个及两个以上的合同。在签订的这两个合同中，那个合同具有有效的法律效力？谁能够取得房屋的所有权呢？
在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。二次买卖房屋合同均有效，不动产所有权变动以登记为公示方式，房屋所有权已办理过户登记于廖某名下，故其所有权应由廖某享有，刘某只能向张某承担违约责任，赔偿其损失。但因廖某与唐某的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。
共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，认定为无效。但是，我国《婚姻法》规定对夫妻共同所有的财产，夫或妻有平等的处理权。《婚姻法》解释（一）第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”本案中，张某和廖某均有理由相信卖房是唐某刘某夫妻共同意思，共有人的对方不可对抗善意的第三人，所以二次买卖房屋合同均有效。
从《物权法》的角度分析，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：廖某因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其可以享有该房屋所有权上产生的物权请求权。
张某享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权是一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
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