天穗律师网法律顾问表示，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
房屋漏水属不属于逾期交房？
一、案情简介
张先生购买了一处独栋别墅，验房时发现地下室漏水而拒绝收房，在置业公司表示可以维修的情况下张先生仍将其告上法庭，要求追究置业公司逾期交房违约金近16万元。近日，上海市浦东新区法院作出判决，驳回张先生的诉讼请求。
2007年11月，张先生在浦东购买了一套面积180平米的独栋别墅，总价200余万元。双方签订了《商品房预售合同》，并按约定张先生支付20%的购房款。2008年3月，该置业公司发出交房通知书，张先生接到交房通知书后即验房，他到了屋内发现墙面空鼓等存在质量问题，故当天没有办理交房手续。时隔半年多，张先生再次去验房时发现之前提出的质量问题没有得到整改。为此，置业公司立即与开发商联系进行维修，经检查维修渗漏问题得到解决，但张先生坚决认为是房屋质量差，拒绝验收。并于2009年11月向法院诉讼，请求法院判令置业公司支付从2008年3月始到2009年11月的违约金16万余元。
置业公司认为，房屋经竣工验收具备交付条件，且置业公司已向张先生履行了交房的通知义务。张先生时隔半年多再到房屋现场，置业公司并不知道该房屋漏水情况，而现已修复，张先生应当收房，并无正当理由拒绝受领该房屋构成违约，故张先生要求置业公司支付逾期交房违约金的诉请，没有事实与法律依据。
二、法院判决
上海市浦东新区法院于2010年5月依法作出判决，驳回了张先生的诉讼请求。
三、律师分析
张先生与置业公司就买卖房屋签订的预售合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。根据该合同约定，系争房屋交房条件为：取得了《住宅交付使用许可证》；置业公司对该房屋设定的抵押已经注销；置业公司已按规定缴纳了置业维修基金。该合同并约定置业公司在交房时应出示上述证明文件，并向张先生提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，否则，张先生有权拒绝接收系争房屋。
现置业公司交房时已经符合上述预售合同约定的交房条件，房屋存在地下室渗水等质量问题，均属于房屋质量瑕疵，并非房屋不符合合同约定的交房条件，故张先生可以就房屋质量问题依约主张权利，但张先生以房屋存在质量瑕疵为由主张房屋尚不具备交付条件，缺乏依据，因此张先生拒绝接收房屋并就此主张置业公司逾期交房违约责任，理由不能成立。故法院驳回了张先生要求置业公司承担违约责任的诉讼请求。
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