天穗律师网法律顾问表示，合同的解除在我国法律规定来说，主要有两种方式，一是法定解除，即出现了法律规定的事由，可以解除；二是约定解除，即合同在拟定、签订的时候都会约定解除合同的期限及事由，到了这个期限或者出现约定的事由，可以解除合同。
9万洋房白蚁肆虐，房屋租赁合同解除的条件有哪些？
●房屋租赁合同解除纠纷资讯回放：
租住洋房烦恼不断
李先生一家自2015年10月搬入该洋房后，就发现与之前房东和中介所宣称的“这里一带都是小马路，非常安静，软装基本是新买的，硬装无论走线还是下水当初也花了很多心思，你就放心住吧”等等花言巧语非常不同。各种大小问题接踵而至，先是李先生入住后才发现附件有一家医院施工不断，经常晚上施工，紧接着就是屋内漏水。由于整幢洋房的排水系统和供电系统都在户外，但房东并未告知房屋外部的任何排水口需要定时清理，而外露的排水口非常容易被周边的落叶或者垃圾所堵塞。
李先生告诉记者，对于这些问题，尽管双方有些摩擦，但是房东还是配合解决了。可是让李先生没有想到的是，自今年5月份起，李先生在屋内发现了大量白蚁。“地板上、楼梯上、天花板上随处可以看到大量白蚁，甚至会掉落在床上。”李先生第一时间通知房东，同时也将白蚁图片通过微信发给了他。随后，房东联系了一家“虫害防治公司”的人员到房屋现场进行白蚁鉴定和勘察。“但是勘察在半小时内就结束了，工作人员甚至未携带任何鉴定工具。”同日下午，由该“虫害防治公司”的工作人员给出结论“经检验，未发现有白蚁迹象，可以确定家里没有白蚁”。
李先生对此检验结果颇为意外，多次将白蚁照片和视频通过微信发给房东，但这回房东干脆不理了。
再鉴定得出可怕结论
越来越多的白蚁，令李先生和家人难以忍受，“我一个孩子患有呼吸道疾病，每天都过得提心吊胆，支付这么高昂的租金，却遇到这样的问题。”无奈之下，李先生又自行委托上海市白蚁防治所指定的一家权威机构对房屋是否存在白蚁进行鉴定。鉴定报告确认，“多个楼层、多个房间出现了大量繁殖蚁的尸体。经勘查，屋内存在白蚁的繁殖蚁，且繁殖蚁携带病菌，给家庭带来影响和隐患。”报告同时提及，在未得到房东同意的情况，租客不敢贸然的撬开地板。同时对于白蚁的来源鉴定指出，“繁殖蚁是由房屋内孳生，或是纯粹从外面飞进来的，需要深入排查，需房东同意后撬开地板、凿墙等进一步勘察，存在一定破坏性。根据排查情况反映，白蚁从屋内飞出的可能性比较大。”
另外，李先生发现，之前房东叫来的所谓的“虫害防治公司”并非上海市物业管理事务中心列明的白蚁防治单位。
租客欲解约房东却反诉
每天用药水喷杀，但又不断地出现白蚁，白蚁变成李先生每天生活的困扰。“我不是特别了解中国的法律，但房东最起码要保持租赁房屋的基本居住条件，而现在房屋的白蚁问题已影响了我一家的生活。”李先生向房东书面提出解除租赁合同，返还了钥匙，希望房东返还18万元押金。“但房东对我提出的任何质疑和要求都选择了回避态度。”无奈，李先生决定搬离租住的房屋，并向法院提起诉讼，希望通过诉讼解决租赁纠纷。
令李先生意想不到的是，就在等待法院开庭的时候，他自己竟然收到了房东反诉法院传票。原来，房东认为李先生无权提前解除合同，并强调房屋内的白蚁是从外面飞进来的，不是由内部孳生的。房东宣称，“白蚁是季节性问题，过了白蚁高发季，房屋内的白蚁将不复存在。租客这是在寻找借口要解除租赁合同而已。”房东还表示，李先生逾期未支付租金，是违反租赁合同才没收了押金。
●房屋租赁合同解除纠纷案例分析：
一、法定解除
根据合同法第94条的相关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(5)法律规定的其他情形。
二、约定解除
房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。我国《合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
三、违约情况下的解除
违约情况下合同的解除，实际上也是约定解除，出现合同约定的违约情形，即可以解除合同。依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。
这种情况属于承租人违约，从严格的法律意义上看，并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。
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