房屋租赁协议
亦即房屋租赁合同(Housing leasing contracts)是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同内容主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。
双方权利义务
承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，原承租人优先续租。承租人的义务按合同要求正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。
出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保障承租人正常使用。
承租人和出租人还应当考虑在合同中设置在租赁期届满时，对承租人对所租赁房屋进行装修、装饰等添附特的处置安排。即约定此类添附物承租人自行拆除，恢复原貌;或是由出租人折价购买。
另外在合同中还要规定双方不履行合同或不完全履行合同的处理方法及争议的解决办法。出租人义务
出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保证承租人使用。
法律效力审查
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
法律特征
1.房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取回权。
2.房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。
3.房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效[2]。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
法律问题
房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同，即出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。
作为租赁合同的主要类型之一，房屋租赁合同具备租赁合同的通性，而由于其租赁标的物是不动产，又有自身的突出特点。随着市场经济的发展，房屋作为市场主体的主要财产形式之一，具有举足轻重的地位。时至今日，房屋租赁合同纠纷已经难以避免地成为司法实践中常见的民事合同纠纷，从而受到广泛关注。房屋租赁合同的性质、对于承租人的特殊保护、转租及有关装潢、添加物的处理等焦点问题在理论界有不同的看法，实践中的处理亦不统一，在学理及立法、司法界均应进一步明确。笔者试图从自身的实践积累出发，通过介绍、分析相关案例，对房屋租赁合同的若干法律问题进行研究和探讨。由于自身水平有限，文中观点难免有欠妥之处，但愿本文能起到抛砖引玉的效果。
笔者在本文中着重讨论了以下问题：
第一章、房屋租赁合同概述。通过简要阐述房屋租赁合同的概念、法律特征及主要类型对房屋租赁合同进行了宏观的介绍，并着重讨论了房屋租赁权的性质和房屋租赁合同的效力。笔者认为，房屋租赁的权源植根于合法占有较之所有权更为合理，在理论上并无障碍，也有利于房屋租赁合同实务问题的解决。学界对租赁权的性质有不同的认识，主要有债权说、物权说以及租赁权之物权化说等三种观点，笔者赞同租赁权之物权化说，认为租赁权在本质上仍然是债权，法律赋予承租人的租赁权以物权性质的保护方式并未从根本上改变租赁权的债权性质。
第二章、房屋租赁合同对承租人的特殊保护。笔者在本章中结合司法实践中的相关案例具体讨论了“买卖不破租赁”法则和承租人的优先购买权两个问题。“买卖不破租赁”是对所有权的限制，反映了现代民法追求公平正义和经济效率的价值趋向。承租人的优先购买权是一项法定权利，可以对抗第三人，同时，承租人只能在同等条件下享有优先购买权。
第三章、转租。房屋的转租是指房屋承租人不退出租赁关系，而将租赁房屋出租给次承租人使用、收益的情形。根据其法律后果不同，转租可以分为同意转租与自行转租。转租在实践中引发的争议颇多，在理论界和实际处理中均有不同的观点，难以进行透彻的讨论，故笔者仅结合部分案例加以分析，对转租进行概括性的介绍。
第四章、房屋租赁合同中的装潢、添加物的问题。本章所涉及的问题也是实践中发生争议较多的问题，笔者认为装潢、添加物应该属于添附理论中的附合，中国政法大学硕士学位论文房屋租赁合同若干法律问题研究但我国现行法律并未将添附规定为物权的取得方式，相关的司法解释将装演、添加物归属的判定权赋予了法院，这种做法虽然能够在短期内有所作用，但难以从根本上解决问题，在制定《物权法》时宜明确规定添附制度。在房屋租赁合同终止时，法院确定装演、添加物归出租人所有，出租人给予承租人适当补偿的法律依据在于不当得利返还。在司法实践中，对装演、添加物价值的确定实践中曾经有过几种作法，各有利弊，笔者认为以现有价值评估法最为合理，另外，确定装演、添加物的补偿价值在评估现值的基础上还需考虑其他多种因素。
Tenency Agreement
出租方：顾宇娇______，以下简称甲方
Landlord: Gu, Yujiao
承租方：潘奕东______，以下简称乙方
Tenant: Pan, Yidong
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利务关系，经双方协商一致，签订本合同[3]。
第一条甲方将自有的坐落在Beijing_Guangwai Dajie,Guangyuan Xiaoqu,No.1106筑面积______平方米、使用面积______平方米，类型______，结构等级______，完损等级______，主要装修设备Furnished 方作 Used as Home.
第二条租赁期限
租赁期共 Length of Rental: 12 months, From 2013 _年_February,6th将出租房屋交付乙方使用，至To 2014__年_February,7th日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：Landlord ceases the agreement if one of followings occurs:
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3.拖欠租金Rent lapsed 1 Month月的。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。
租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式
甲乙双方议定月租金Monthly payment:5000 yuan 乙 方在__每月_6日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。
甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第_2___款执行：
1.有关税法和镇政发(90)第34号文件规定比例由甲、 方各自负担;
2.甲、乙双方议定。
第四条租赁期间的房屋修缮和装饰
修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好，以保障乙方安全正常使用。
修缮范围和标准按城建部(87)城住公字第13号通知执行。
甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。
出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第__1____款办法处理：
1.按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工;
2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分______次扣除;
3.由乙方负责维修;
4.甲乙双方议定。
乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：
工料费由_甲_____方承担();
所有权属_甲_____方()。
第五条租赁双方的变更
1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效;
2.甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权;
3.乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。
第六条违约责任
1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿3000 _____元。
2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方_3000_____元。
3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的__3____%，以天数计算向甲方交付违约金。
4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。
5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的___10___%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
6.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的__100____%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。
上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。
房屋租赁协议 第七条免责条件
1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。
2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。
因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
第八条争议解决的方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第九条其他约定事宜
1.……
第十条本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本合同具有同等效力[4]。
本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执1份;副本2份，送市房管局、工商局备案。
出租方 Landlord Sign： 承租方Tenant sign：
合同有效期限 Expire on 07 February 2014 至2014年2月7日
房屋租赁登记证明
房屋租赁登记证明的材料，租赁双方当事人在办理房屋租赁登记时，除应提交签定的租赁合同外,还应分别交验有关证件。
1、出租人应交验的有关证件
a、出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用证;
b、出租人的身份证明;
c、共有房屋，须有共有人同意出租的书面证明或委托;
d、代理人受委托出租房屋，须有房屋所有人委托的书面证件;
e、房屋产权所有人已经死亡的，该房屋法定继承人须有办妥房产继承过户的证件。
其中,向境内的外来流动人员出租私有居住房屋的，则还应提交公安派出机构核准发给的《房屋租赁治安许可证》;向境外单位或个人出租非外销批租地块上房屋的，则还应提交市房地局或浦东新区规土局审核同意的《涉外租赁申请表》;出租已抵押房屋的，则还应提交抵押权人同意出租的书面证明。
2、承租人应交验的有关证件
境内个人须提交居民身份证或户籍证明;
单位(包括"三资"企业)需租用私房作居住使用，须有其上级主管部门证明，属于外地驻沪机构还需本市经济协作办公室同意进驻本市的证明，以及区房管局、县房管所(以下简称区、县房管局(所))同意租赁私房的批准件及工商注册登记证明;
境外人土须提交护照或回乡证明;
外国或港澳地区驻本市机构及其工作人员，需租用私有房屋，除须有关主管部门同意外，还须经市房地产管理局批准，并由市房地产管理局指定的单位代办租赁，属于外国领事馆租用的，房屋所有人应委托特种用房经理部代办租赁;属于外国、港澳地区企业代表机构租用的，房屋所有人应委托市房产交易所代办租赁。须提交经公证或认证的合法资格证明。
房屋租赁登记证明的程序
1)查询待出租房屋的产权档案情况;
2)签订租赁合同;
3)合同签订之日起10日内申报登记备案;
4)现场勘查;
5)填发《房屋租赁许可证》。
