天穗律师网法律顾问表示，业主与物业公司发生纠纷，业主可以通过与物业管理公司协商解决、由第三人调解、提交仲裁机关仲裁、投诉、提起诉讼、更换物业公司等各种方法来解决。
高楼电梯全关停，业主与物管的纠纷如何解决？
●物业管理法律责任纠纷资讯回放：
业主：电梯关停大白天打着手电爬楼梯
昨日上午，该小区业主给华商报打电话反映，电梯关停后导致上下楼不便，严重影响居民生活。华商报记者在该小区发现，这个只有一栋楼的小区，面临的问题还不仅仅是上下楼不便：院子里垃圾堆成了山，垃圾堆上面就是天然气管道；从2楼开始，连续几层楼的楼道里面一片漆黑，两部电梯都被关停，业主们上下楼只能打着手电爬楼梯。
业主郭女士说，业主们像这样爬楼梯已好多天了。前段时间，住在16楼的一位孕妇要生产，只好找了几个人抬下去。一位老人因下楼不便导致病发，在楼下呕吐不止。还有刚怀孕的孕妇，因担心上下楼梯导致流产，不敢下楼。
业委会：物业称一直没签合同撤出
小区业委会主任张女士说，小区总共有128户，前期物业公司铂金物业退出时，业主们并不同意，但2015年4月，在铂金物业还没有离开的情况下，现在的白金物业就已经进来了。白金物业在小区贴通知说，他们是在文艺南路社区协调下进来的，是一家新注册的公司，刚接管时还没有资质。2015年11月，小区成立了业委会。白金物业希望和业委会签订物业服务合同，但业主们觉得服务不行，业委会答应给三个月试用期，白金物业又不同意，合同就一直没签。后来，有部分业主不交物业费，白金物业在今年春节前后采取限购电方式制约业主。
今年10月24日，白金物业贴出公告，说业委会没和他们签合同，导致他们无法开展工作就撤出了，但仍然留有人收物业费。白金物业除了收费用的是他们的章子，办理其他业务都用的是铂金物业的章子，包括电梯年检也是这样。
维保单位：小区还欠着两个月的电梯保养费
电梯维保单位负责人陈先生告诉记者，这个小区的电梯已经17年了，按照规定用15年就应该做评估了。陈先生说，他们已向碑林质监部门报告，解除了和该小区的维保合同。11月6日发生电梯困人事件后，维保单位帮助过来把人放出来，但无法维修。由于没有物业管理，谁也不敢承担维保责任，就给关停了。在此之前也是因为困人故障，一个老太太被关在里面，让维保来看过以后，让停梯了；没过几天，第二部电梯也发生了困人故障，所以也给停了。这个小区还欠着他们两个月的保养费。“因小区没有物业、没有电梯安全管理员，不敢和他们签合同。”
白金物业负责人表示，他接手负责才两个月左右。据他了解，他们公司是2015年3月到6月之间由社区和区物业办协调进来的。托管半年之后，业委会成立了。由于不签物业服务合同就没有合法身份，没法开展工作，但业委会只给他们定了三个月的试用期，加上业主拖欠费用情况比较严重，他们决定退出。电梯年检是今年10月份到期，当时年检资料已递交过了，2016年的年检费用也已经交了。
●物业管理法律责任纠纷案例分析：
一、业主与物业管理公司协商解决
《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。
二、由第三人调解
这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。
三、提交仲裁机关仲裁
这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。
四、投诉
业主与物业管理公司发生纠纷时，业主可以根据《物业管理条例》第49条，向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。
五、提起诉讼
业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。
六、更换物业公司
如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。
按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。
《物业管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。
七、注意事项
业主不得因为物业公司服务质量差而拒交物业管理费，这是错误的做法。因为在业主与物业管理公司签订物业服务公约后，双方就形成了一种服务合同关系，因此业主都应当在约定的期限内交纳物业费。因为物业管理费事物业公司开展物业服务所需要的一项保证资金，如果业主不按时交纳，必定会造成物业公司因经费不足，而无法更好地开展服务，继而造成服务质量的下降的现象。因此，无论是从业主想督促物业公司提高物业服务质量角度来说，还是从法律的规定来看，业主都应当按时交纳物业管理费。如果业主逾期不交纳物业管理费，物业公司有权起诉业主。此时，业主可以以物业服务质量不符合约定为由要求物业管理公司承担违约责任。
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