天穗律师网法律顾问表示：“商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。”
房屋买卖合同纠纷怎么处理？
一、案例回放
去年1月26日，杨女士和卖方袁女士及中介签署了《二手房买卖合同》，约定房屋转让价为89万元，付款方式如下：合同签订当日，支付定金30000元；合同生效后10日内，支付定金90000元；2015年2月10日前支付首期款150000元；余款620000元通过申请银行按揭贷款方式支付。目前，她已经支付了定金和首期款，余款正在申请银行放贷。
可是，因受多种因素影响，房价上涨，袁女士不愿意继续履行合同，在放贷银行要求卖方提交相关资料以申请贷款时，袁女士不予配合。无奈之下，杨女士只好寻求法律途径，诉请袁女士继续履行二手房买卖合同，并配合过户。
东莞市第三法院审理认为，杨女士已依约履行了交付定金12万元及存入首期款15万元的义务，而袁女士拒不提供案涉房屋原贷款合同的原件等资料，导致案涉房屋的二手贷款申请无法审批，其行为已经构成违约。
法院认为，杨女士作为守约方，依法依约有权选择要求违约方承担违约责任或要求违约方继续履行合同。现杨女士要求继续履行合同，系其自由处分其诉讼权利，法院予以准许。
由于案涉房屋现抵押给银行，如转让应先清偿所欠银行的全部债务，消灭该抵押权。杨女士可代替袁女士清偿所欠银行债务，使银行对案涉房屋的抵押权消灭，因清偿所产生的费用，在剩余购房款中予以抵扣。
二、案例分析
对于临深片区房屋买卖合同纠纷增多的原因，东莞市第三人民法院分析认为：（一）是当事人的诚信意识薄弱。房屋买卖合同履行过程中，在楼价短时间飙涨的大环境下，违约金一般约定按总房价的10%至20%，但房价上涨后的差价却远高于这个数额，造成违约所带来的损失比不上违约可能带来的收益。因此，房屋出卖人往往选择违约，不配合继续履行房屋买卖合同。这也是引发此类纠纷的最主要原因。
（二）是合同约定不明确。二手房屋买卖合同往往涉及多方主体，而相当一部分的合同约定不够明确详细，当事人容易对合同条款产生争议。
（三）是共有房屋一方拒不同意出售。在二手房交易时，买方只和共有房屋的其中一个所有人签订协议，由于房价上涨，另一共有人便以未经其同意为由不同意出售，拒绝过户。
三、法官建议
东莞市第三人民法院提醒广大市民，房屋买卖双方订立合同时，应将违约责任明确细分并适当提高，预先防范，以降低卖家违约的概率。
首先双方应该把房屋买卖合同订立得比较详细、明确，有利于保护各自的权利；其次，双方可以在合同中把违约责任进一步明确，适当调高违约金，从而增加违约方的违约成本。
同时买卖双方应遵守契约精神，“契约精神都是我们在市场经济活动中应该遵循的一项基本原则，这也是做人的基本准则。”
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